谁他妈的抢“老破小” 租都租不出去了
尽管中国房地产市场持续低迷，但有官媒开始将聚光灯投向总价较低的“老破小”房，试图营造交易活跃的氛围。《第一财经》11月25日报道，机构最新数据显示，在北京、上海等一线城市的二手房市场中，总价200万元以下的低总价房源正成为交易“主力”，其中上海该价位段成交占比达到48.72%。曾喊出“逃离北上广”的年轻人，正花200万抄底“老破小”房。
最近上海电视台的一则报道进一步指，一直以来，上海二手房市场中300万元以下的成交占比约为40%。今年下半年以来，这部分市场出现了“买房出租，追求租金回报”的新趋势。上海老公房（老破小）租金回报率走高，尤其是今年下半年有很多人拥到上海的楼市去买老公房，然后出租。
受访的中介吴红文对上海电视台说：在我们成交的过程中，会有两三单客户不看房，只看看周边小区环境和周边配套，看下户型、楼栋就定了。报道说，这些“不看房”的交易占到了门店成交量的三成左右。
报道称，这些客户买的都是老公房，以全款为主，并且都是出租。他们看重的是年租金回报率。所谓租金回报是指房子的年租金和房屋总价之间的比值，比值越高，说明购房的投资回报率就越高。
上述新闻在其微博上播出后，评论区被大量网友吐槽嘲讽：挺可笑的，真是把新闻做成了娱乐！
网民吐槽的点之一是“不看房就买”——只在“外面看一看”、“一周内就能成交”。对于价值百万级别的资产交易，这种极度草率的行为模式，在普通购房者中极不常见，与常理不符，网友质疑其真实性。
不少网友表示，有这样买房子的吗？别说超过150万的商品，就是买150块的衣服都得试穿一下吧。这则新闻在缺乏全面成本分析、高估租金收益、并采用夸张的购房案例的情况下，难以服众。对于普通投资者而言，在当前市场环境下，购买任何房产，尤其是流动性较差的老公房，都应当将房价下跌的风险（资本损失）置于租金回报之上。
上海电视台的报道称，这些客户买的都是老公房，以全款为主，并且都是出租。他们看中的是年租金回报率。比如沈女士，她看中的这套逾50平方米的房子，房价在160万元，月租金能到4500元，年回报率达3.3%以上。而同期国有大行的一年期存款利率仅为1.1%，三年期在1.55%。
有上海人留言质疑，卖房的人为啥要卖呢，不把房子租出去呢？既然这个回报率这么高，那个房东为什么舍得把这个房子卖掉呢？他不留着房子来拿那么高的回报吗？正如很多时候商铺关门了，歇业了，外面贴出“旺铺招租”。真的是旺铺会关门吗？会做不下去吗？会转让吗？
很多网友认同的观点是：卖方的行为本身就佐证了市场对未来租金和房价前景持悲观态度。
另一名上海人跟帖嘲讽：我们尊敬做慈善的人啊。
据《时代周报》6月5日报导，上海市房屋中介张建刚（化名）表示，租房生意更难了，尤其是老城区租房的生意，系统里的成交数量显示，往年每个月都能有七八单的成交，今年每一个月只有两三单成交，“上海的房子不愁租”的现实正在改变。
房东的感受比中介更深。房东朴易（化名）的房子在上海市区，边上就是外国语学校，毗邻地铁，区位优势明显。按照去年末的行情价，租金不低于5200元（人民币，下同）/月，至今等了7个月，房子仍租不出去，为了能尽快出租房子，朴易重刷墙面，家电换新，还时不时给中介发个红包，希望中介帮忙多推销推销自己的房子，但即使已把租金降至4800元/月，看房的人仍寥寥无几。
像朴易这样的房东在上海不是特例，张建刚透露，今年以来，房东时不时给他发消息，有时是抱怨房子挂牌了这么久，迟迟没有租客；有时是来打听同一区位其他房东的挂牌价。
报导称，有些房东熬不住，开始主动降价，争取早日租掉房子。有的甚至放弃找中介，自己在各种社交媒体上发布求租帖。
至于造成租房市场变冷的原因，中介张建刚表示，最近一年以来，接二连三有租客对他说，因为工作的不稳定因素选择退租，决意离开上海，或是换一个生活压力相对小的城市工作生活。其次，上海周边的城市如杭州、苏州都推出了人才引进政策，给租房补贴或是落户奖励，这些政策对居住在上海的部分打工人而言确有不小的吸引力。再有，随着楼市遇冷，购买新房的优惠政策促使部分刚需买房自住。
不仅仅是上海，中国其它城市租房市场也变冷。中指研究院发布的2025年一季度全国住房租赁市场报告显示，一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.44%。
《观点指数》日前披露的《2025住房租赁卓越表现报告》也显示，今年4月，重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）住宅平均租金单价同比下跌4.2%。同时，今年连续四个月50城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。
有上海房东表示，如今租房江湖的生存法则很简单：把租客当甲方，用性价比来获客，“能收到钱的，才算是房东”。
找不到租客的房东变多了，租金开始竞价了...
原来这里面高端租赁还要更冷、原来今年高端租赁比去年还要更冷。
“月租金1万以上单子，比去年少一半吧。”
用1万以上的单子作为参照物咨询了各板块链家门店，倒不是说高端租赁非得一万以上或是三万以上，就暂且去看看月租1万以上的租赁单子在上海的租赁市场都有着怎样的变化。
几十个电话跟面谈里感觉中介小伙伴们的反馈更像是哀嚎。
注：不是每个区每个板块都有月租过万房源成交，我们统计了14个区32个板块月租过万租赁单的开单情况，跟去年同期相比
其实1万以上的租赁单对很多中外环板块已经是天花板，很多中介可能一两个月开不了这样一单。
像徐汇滨江板块60-70位中介10月成交10多套租赁，遇到这样的情况我们以门店为单位、跨月度进行统计，然后再具体到每个月、每个人。
我总结了下全市，14个区有统计的32个板块里，56%板块的中介开单量比去年同期砍掉25%以上，也就是1/4，10%板块开单量可以比去年同期少掉40%以上，接近一半。
而且越是南京西路、徐家汇这类核心位置，开单量就少的更多。
这个10月新天地板块链家租赁单能有70-100套，而以往10月这个数字在150套（2021年10月）。
徐汇滨江租赁基本都是大户型，这里的链家大区60-70多人这个10月成交10多套成交，比去年少了1/3不止。
同样是租房淡季，今年南京西路、徐泾、漕河泾这三个地方的万元租赁单开单量至少砍掉40%左右，相当于中介平均收入也会少掉40%。
中远两湾城的一位小哥说自己已经躺平，只要勉强保持生存就行，他业绩比较好的同事现在就明显在店里的时间多了很多，因为没客户。
整个徐泾区域链家能成交2-3套月租过万的单子，不过往年这个数字是5-6套，相当于今年只有往年的一半（往年不包含去年）。
碧云链家中介这个10月租赁订单放一起差不多十来套，这个量是以往的七成，去年每年这时候也是市场淡季，但今年更淡，中介边说边摇头：“真的差，不是一般的差”。
越来越多贵房子租不掉，成交周期也在拉长。
链家贝壳网内部开会有个统计，租房最好的七八月，平均是50天左右普租就能租掉，但现在不管普租还是高端租赁都延长了，尤其后者，动辄半年租不掉。
碧云有一半是别墅和大平层，这里的维诗凯亚报价3.9万/月，340多平，4个房间，房东心理价位3.5万/月，半年了没有租掉。
租不掉的房子形成积压，所以租赁存量也多的超出中介想象。
像中远两湾城挂牌量也到了80多套，往年正常水平在60-65套上下，房源租不出去，还有住宅转的租赁。
碧云空出来的房子也多了很多，云间绿大地空着20-30套租赁房源、世茂湖滨高层和前面别墅为主也有几十套房子在那空着。
老实说我看着那些宏观租赁数据真的没啥感觉，百分之零点几的变化。
但下沉到我们身边的中介门店，看着这些对行情极为敏感的中介们。这种冷的感觉才可以说冷的有点真实。
那么价格下滑，也是当然。
开单量大幅度的下滑当然也带来了大幅度的降价。
但这东西怎么衡量呢，单套房源说不完，我们还是先祭出一个参照物来看下市场变化。
我们以120平左右+精装修+电梯房+次新房为标的物，去看下这个条件的房租跟去年同期比有着怎样变化。
注：这个标的会遇到两个问题，第一黄浦滨江和徐汇滨江三房基本都在150平以上，所以黄浦滨江、徐汇滨江等板块采用的标的对比都是三房+精装修+电梯次新
其实在高端租赁市场5%也就是五个点的跌幅已经算是可记录的节点，这种8%-10%的跌幅就是“有事了”的标准、那种接近20%的降幅就是“日子不过了”。
我们来统计下，14个区有统计的32个板块里，有接近25%板块跌幅超过10%，还有25%跌幅接近8%，剩下50%板块基本都有3%-7%不同程度跌幅。
整体而言可以说相当刺激了，这句话主要是对中介小哥们说的。
也许租赁收入可以从更低价格段来弥补些，不过高端租赁市场的这种降法确实少见，很多四年租赁老人说这是回到2019年了。
仁恒西郊花园比去年也降低了1千/月、万科天空之城和招商虹桥公馆也是每月降1千左右。
瑞虹新城每期价位不等，每月1万8-2万1、2万8-3万1不同价位都有，但价格降幅都在2000元/月左右。
长宁天山板块中介说，去年挂牌价和成交价差不多，以往挂牌月租金能往下谈1000，今年挂牌价一下可以谈3000左右。
普陀长风板块的中介说：涨是不可能了，跌也不会大跌，1房2房跌了300-500元/月，3房月租跌个1000块钱，不过好在供应比较稳定，雅戈尔长风8号没有三房、国浩长风、风华水岸供应量也不高，所以总体价格相比其他板块还算比较坚挺，而且标的越高降的越欢。
现在月租3万以上的房子，降价幅度比较高，特别明显的是5万到8万这个区间的，这个区间基本都是以外企高管、本地改善为主。
目前还在的客户就是以本地改善为主，这部分客户不像外企贴补房租的租房方式，都掏的自己口袋，且都对本地市场比较了解。
静安区嘉天汇，一套230平三房，之前一直挂4万9/月，最后成交4万2/月左右，而去年前年这种户型都在5万/月左右。
露香园最近成交的一单租房买卖，275平，业主报价5万2/月，后来自己改价4万9/月，最后谈到4万1/月成交的。
静安枫景、静安豪景，2008-2009年的房子，万科物业，小区里面配备了免费的健身房、免费的乒乓球室、免费的恒温泳池。
不少中外企业高管选择租在这里，去年和前年的价格基本都在2万8/月左右，以前三房低于2万5/月是租不到的，但是现在价格在2万3/月左右，17%的降幅。
中介算了笔账，今年租房要比去年节省10%，月租金2万块的房子一年节省2万左右，相当于1年只交11月房租。
看到的却是中介在不遗余力地推销他的租赁房。
此外这里面我们还看到三个新变化。
高端租赁市场里的一类分支，叫涉外租赁，如果讲说高端租赁市场冷的话，这部分租赁就是冰点中的冰点。
我经常去的一家中介门店江苏路附近的一家小中介，跨过延安西路高架就是外国友人喜欢租的安福路巨鹿路，以往每一年多少都会从那里漏两个外国租客的订单，但今年一个都没。
碧云小哥跟我说，他那边的外国租户差不多走了一半。
像长宁古北原先这里很多外籍客户，尤其是日韩，公司降预算、或者回国，所以有很多这类客户退租。
同时我们也发现租住房（边卖边租的房子）的比例开始逐渐上升。
二手挂牌走高成交走低背景下，不少卖不掉的房子便住宅转租赁，同时也增加了租赁市场的竞争。
在我们肉眼可见不断走高的租赁挂牌里，这部分房源在不断走高，你无法确定具体数量，但维护这些房源的中介对比自己过往的工作内容，会明显感觉有变多。
还有以往被忽略的保租房市场，今年开始我们也注意到不少大户型品类的供应，我同事今天6月统计了上海保租房在随申办上的在租套数。
遇到这样的市场，有房东硬扛着，宁愿空着，也不随便租，但更多情况房东们还是会选择降价。
中介们往往周一会跟房东做个关于上周带看量、市场成交量、挂牌量的回访，房东也会着急，于是开始降价，降价还没带看，于是再降再降。
有位碧云中介小哥最近经手的一套房子就是去年租金12800元每月，上个月底租掉了，同样这套房子只能租10000元每月，市场就是这样，你租不掉就空着，现在就是以租客为主的市场，你不租的话，有便宜的房东愿意租。
还有位房东跟中介说只要有租客看中，价格愿意谈，中介带租客来看房，出了一个去年都没有的价格，房东考虑了两三天也答应了。
在房价下跌、租金普降的大背景下，官方媒体突然报道一个“买老公房出租赚钱”的新趋势，被许多人解读为是为房地产市场“托底”或“唱多”的宣传，而非真实的市场观察，导致公信力受损。新闻将3.3%的租金回报率与国有大行1.1%（一年期）和1.55%（三年期）的存款利率进行对比，强调其吸引力。然而，这是一种风险不对等的比较。
有网友说，现在上海台的新闻节目却做出娱乐节目的效果，怪不得现在的新闻没人看。
祖籍为上海的大V“梅大师”也对此发表评论。他说，上海浦东的普星路那边的老公房，一般在50平方米，花逾150万买下来，单价在3万左右，月租金要4500块，到哪找这种冤大头？即使有冤大头，也不具有普遍性。
“这种房子每月4000块都租不掉，能以每月3800元租出去已经是谢天谢地了。前提还是房子的装修还不错。而连房子都不看就随便买房子，也不考虑交易成本（在上海现在中介费2%，契税最少1%，加起来超过3%。另外还有装修费等其它杂项费用），还得交税。现在凡事都要交税、登记。这些初期成本会立即拉低实际的初始回报率。所以说什么回报率达3.3%以上，那就是做梦。”
“梅大师”还提到，“今年超过150万买入，明年市值150万”的可能性极高。一旦房价跌幅超过一年的租金收益，所谓的“高回报率”将瞬间变成“负回报”。
事实上，最新的官方数据显示出市场的严峻性：国家统计局公布，今年1—10月全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。
身边统计学，我这里房价从22年的1.8w到今年11月跌倒8k~13k左右，
有三个朋友/同事都心动买了。
我算了算租售比还是500左右
本帖最后由 干货专用号 于 2025-11-27 16:45 编辑
上海还是看地段。
我有中介微信，经常看她朋友圈发房源，市区部分地段，40平出头的老破小已经下探到140万了，装修有些旧，要求不高的话可以住。另外，中介说租金可以到4200，我在链家看了下，装修稍好的的同户型，挂牌租金大概3700到3800，谈到3500问题不大。
考虑到交易税费，租金收益2.5%左右能拿到，比银行固定存款稍高，这是没算空置期的，有空置期肯定达不到2.5%。
如果是新装修买入，或者装修过于陈旧，需要自己装修才能出租的话，多花的钱要好几年的租金才能赚回来。
房价房租都在降，这是客观事实，新闻里的数据有夸大，但不能说是完全地虚假宣传，毕竟还要提前几个月调查市场，整理好后再发新闻，数据有一点滞后。
市区有学区的老破小，因为总价低，所以还是挺抢手的，未必需要一梯队，有些二梯队也很好。离地铁近，或上班方便的地方也好出租。
上海老破小租不出去，宣传买老破小出租的真滴坏，你图那点租金，问题是你本金都要跌没了。
正常我租房肯定会找商业小区或者新的安置小区，各方面都会好些。
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