22城集中供地接近尾声

寂静回声

12月23日，合肥第四批集中供地完成出让。原本供应18宗涉宅地，开拍前有4宗地块延期出让，其余14宗宅地有10宗底价成交、2宗溢价成交、2宗触顶进入竞品质环节，总收金74.54亿元，成交楼面均价5055元/平方米，平均溢价率7.25%。


此前的12月20日，青岛完成第四批次集中供地，40宗涉宅用地成交39宗，其中3宗溢价成交，揽金约135亿元；同日，南京完成第五批集中供地，15宗地块最终底价成交14宗，成交总价达49.03亿元。
据中指研究院统计，截至目前，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地(济南、长沙四批次将于本月底前完成)，3城完成了五批次供地(未包含即将进行第五批次第四场土拍的武汉、以及上架了5宗预申请地块的北京)，1城(武汉)发布了六批次土拍公告。
从成交金额来看，今年22城市本级范围内累计揽金约1.77万亿元，相较于2021全年22个城市市本级累计土地出让金收入2.66万亿元(含集中供地政策实施之前的成交地块)而言，同比下降超过三成，即较去年少卖了近9000亿元。
与去年一批次集中供地的薄利抢地形成鲜明对比的是，今年的地块利润空间更为充足，特别是一线城市地块利润空间普遍在10%以上。

但与此同时，房企对于利润空间的反馈也在边际减弱，这主要是由于部分地块的利润空间“看得见摸不着”，有利润而没去化，一些项目不得不低于限价销售。反而是部分薄利的安置房回购项目，因其去化有明确保障而受到房企追捧。
尽管今年自年初起房地产市场表现平淡，但房企在年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，在一批次土拍之际表现相对更为积极。一批次39%的地块溢价成交，明显优于去年的第二、第三批次。
但自今年第二批次集中供地开始，受到房地产市场期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱三重影响，房地产市场在大量救市政策下并无显著改善，房企拿地积极性迅速减弱。相应的，溢价成交地块占比直线下降，五批次溢价成交地块已降至8%，也就是超过九成地块以底价成交。

从22城今年的集中土拍表现来看，城市间的分化进一步加剧。
今年诸多房企聚焦的仅仅是北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥。这其中，北上深杭因其城市经济基本面优势明显，新房购买力仍然较强；厦门岛内地块的稀缺性，以及对于全福建高收入人群的吸附能力，让其走出相对独立的市场行情；而合肥因其年初新房库存不足，使其今年超额50%完成了全年宅地的供地计划。而反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。
今年22城第一、二批次集中供地的拿地主力仍是央国企，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。

从全年表现来看，地方国资罕见地成为22城的拿地主力，拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37%。民企占比仅为16%，混合所有制企占比为5%。由此可见，民企退场后留下的市场空白，一方面留下了土地出让金收入的缺口，另一方面则由部分地方国资企业填补。
受到流动性紧张影响，头部民企除龙湖外，基本在土拍市场上消失。而本土民企在各自深耕的地区反而表现比较积极，如滨江在杭州土拍中表现抢眼。

此外，自今年9月财政部126号文明确禁止通过国企购地方式虚增财务收入的行为之后，越来越多的本土民企与地方国资联合拿地(或小股操盘、或代建)，地方国资企业发挥其资金成本低的优势，而本土民企则发挥其项目操盘能力，这也导致年底民企拿地金额占比产生了翘尾现象。
与2021年仅约10%地方国资地块入市不同，预计今年这类新的结合模式下，将有更多的项目进入实质性开发阶段，这些项目也将在不远的将来入市销售。

“尽管近期房地产是支柱产业的叙述再次被重申，我们也将预期更多扶持政策即将来临，但‘期房烂尾担忧、居民收入预期悲观、房价上涨预期转弱’三重房地产市场压力中，仅期房烂尾担忧可以在短期内得到根本性解决。疫情管控放松之后，居民收入预期的转变尚需时日，而房价上涨预期的转弱则无法从根本上得到改变。”
中指研究院预计，明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势，各地土拍规则将保持宽松。“为完成土地财政收入目标，弱能级城市实际地价有进一步下调的可能性。房企仍需重点关注市场风险、聚焦核心城市和板块、捕捉点状的投资机会。”