机械荟萃山庄

 找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 685|回复: 0

房地产还能被再次腾飞的 吗

[复制链接]

2万

主题

2万

帖子

17万

积分

超级版主

Rank: 8Rank: 8

积分
176283
发表于 2023-12-13 22:04:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

2015年,也就是“涨价去库存”政策启动前的那一年,中国商品房销售面积为12.85亿平米。到2018年,中国商品房销售面积上升到17.16亿平米,这个时候事实上就已经达到了市场的顶部,销量已经丧失了增长性。到2021年,市场规模依然维持在17.94亿平米,在17亿平米这个位置上徘徊了足足4年。涨价去库存政策之后,房地产市场已经变成了赤裸裸的投机市场,与居住属性没有了半毛钱关系。投机圈有句老话,叫做“久盘必跌”。投机依赖的是持续入场的资金,带来持续增长的成交,但是,成交量达到17亿平米之后,已经把中国老百姓收割到了极致,老百姓每年的收支结余,也就是收入减去消费性支出之后的结余,百分百都要投入到了买房之中。2020年和2021年甚至超过了百分百,17亿平米的市场规模就是中国人可以承受的极限,并且绝对不可能长期持续。
于是,成交量上不去,盘整了整整四年,到2022年,按照投机领域“久盘必跌”的铁律,泡沫终于破灭了。2022年商品房成交量剧烈下降13.58亿平米,萎缩幅度24.3%。到今年十月份,成交量9.26亿平米,萎缩幅度16.7%。按目前的成交量推算,今年中国的商品房成交量撑死了就是11亿平米左右,成交规模回到2012年。近十年的房地产投机,化为了一场云烟。
然而事情到了这里,并没有结束,投机泡沫的破灭,在居民端留下的是庞大的居民负债,在企业端留下的则是海量的企业负债。而在这些债务背后站着的,则是战战兢兢的银行们,随时都会因为大规模的坏账而陷入债务风暴。我们先来看居民端的负债。根据央行的数据,截至今年10月份,居民债务总规模为79.59万亿。注意,这些债务的借款主体基本上都是城镇户籍的成年劳动力,农村户籍人口和退休人士都不太有资格贷款。2022年城镇户籍的成年劳动力人口数量为4.05亿,平均一下,人均负债为19.65万,也就是说,城镇的成年劳动力人均负债约20万。一个家庭至少两个成年人也就是负债40万,大致相当于买一套房的按揭贷款规。中国人除了300万顶级富豪之外,其他家庭在被房地产掠夺之后,事实上只背了一身债,根本就没有积累起财富净值。


今时今日,制造业和外资都在大规模的撤离中国,因此,服务于制造业的第三产业,包括财务、法务、广告咨询等等,也都在撤离中国,城镇居民普遍在失业边缘徘徊。侥幸没失业的,收入也在迅速下降,但债务不会消失,它顽固地存在着,逼迫城镇居民用自己日益稀薄的收入去还债。在这样的背景下,城镇家庭户均负债40万,全中国的消费市场都不可能有什么机会,房地产市场就更不可能复苏了。
再来看企业端,中国的商品房就开始于2000年,在此之前都是福利分房。
销售额的口径是建设部的口径,也就是在房管部门完成预售登记。完成预售登记是银行发放按揭贷款的前提,这个数据是相对准确的;地产公司的综合税负,这里按销售额的15%估算,这是行业规律,也不会有太大偏差;开发投资实际到位资金,是由每一家地产公司逐月填报并由统计部门汇总的数据,包含买地、建安和管理等方面的实际现金支出,这个数据也是相对准确的数据。有了这三个数据,我们就能算出房地产企业的经营净现金流,也就是销售金额,减去税负,再减去实际开发投资金额。
各位,你们可以发现一个非常有意思的事实:中国房地产企业的经营净现金流从来都是负值,从来都没有转正过——这意味着一件特别搞笑的事情:中国房地产业,从来没有提取过利润,地产商们会把挣来的每一分钱重新投入到买地开发的循环中去,并且仅仅是利润再投入还不够,它们还要大规模的借债再投入,将企业的经营杠杆加到极致。因此,每一年的房地产实际开发投资金额都远大于销售额,这中间的差值,都得靠借债来填。
2022年,房地产市场泡沫破灭。但在庞大的历史负担之下,地产商的净现金流想要在短期内转正是不可能的,2022年依然是负35667亿。2023年10月,在地产商持续压缩经营支出,减少买地投入的情况下,也依然是负24758亿,预计全年依然在负3万亿左右,大致回到了2011年的水平。但是想要在五年内转正,没有任何可能性。
从2000年至今,地产商持续负债经营的结果,就是累积了整整67.42万亿的债务。这些债务什么形式都有,银行贷款、债券、商票、经营往来欠款,等等等等,而它们所换来的就是这张表的最后一项:82.29亿平米的在建工程。注意,这里的在建工程,基本上就是地产商的所有家底。
近十年来,所有的土地出让合同都有在3个月到半年内开工的条款,所以地产商就算打定了主意要囤地,也会假模假样的完成报建手续,然后弄几台机械来挖挖土试试桩,以达成所谓“开工”的条件。在统计规则上,这块地就算再闲置下去,也是在建工程停工,也要纳入在建工程统计。好吧,这82.29亿平米的在建工程,我们来算算它的价值能不能覆盖地产商67.42万亿的负债吧,这些在建工程还需要投入建安成本才能变成房子。假设这些工程的平均施工进度为50%,这个假设甚至已经极度的偏乐观了,单方建安成本就按全国平均价4000块钱算吧,82.29亿平米,乘以4000块再乘50%,等于16.46万亿元,这是刚性投入,无论如何都必须投入的资金,不然这些在建工程就要烂尾。
注意,这里的82亿平米的在建工程,事实上还有很大一部分已经完成了预售,不可以再销售。但是在这里简单粗暴一点,就假设它全都属于地产商的存货,依然可以销售好了。对于这些存货,要按现在这一刻的全国房地产市场均价1万块钱进行销售是不可能的,全国范围的房价正在坚定的下行中,连北上广深全都在跌。深圳现在的房价跌幅甚至已经达到了腰斩的程度,并一度成为新闻热点事件。这里乐观一点,地产商可以85折清存货也就是8500块钱,卖掉手里的所有存货,也就是82.29亿平米,乘以8500等于69.95万亿,同时,假设政府的相关税收减半征收,这是非常大的优惠了,地产商的平均税务负担率降到7.5%。虽然这是与虎谋皮,根本就不可能,但是我们依然这么假设好了:69.95万亿,乘以7.5%,等于5.25万亿。
好吧,结果出来了:69.95万亿的预估销售额,减去16.46万亿的工程款,再减去5.25万亿的税费,剩下48.24万亿的净收入,而地产商截至现在这一刻的总债务是67.42万亿,也就是说,地产商的存货撑死了只能创造48万亿的净收入,远远不足以覆盖目前67万亿的总债务,债务缺口率高达28%。
总之,中国整个房地产行业已经处于事实上资不抵债的状态,也就是整体上已经破产。再强调一次,这个28%的刚性债务缺口,依靠银行向地产商提供更多的借款,没有任何意义,只不过是将银行拖进了更深的深渊,酝酿出更大的债务风暴而已。
而要覆盖这个刚性债务缺口,唯一的办法就是再来一次涨价去库存,房价再涨个30%。上一次的涨价去库存已经吸干了中国老百姓的骨血,让中国城镇家庭户均负债40万。
再来一次涨价去库存,让户均负债80万吗?这将会是一种什么样的噩梦场景?
在全球超级动荡之下,在灰色大周期明确袭来之后,今年的人民币资产价格一片血雨腥风——最为血腥残酷的,不是股市,而是楼市(或推而广之的不动产)。
从1994年房改至今,在长达近30年的周期中,中国房价曾经三次整体跌幅高达15%-20%,一是2008年,二是2014年,三是今年。
前两次(2008年和2014年)整体15%-20%的跌幅,在货币政策和购房政策的支撑之下,基本上一年至多一年半就能回补甚至超过此前的整体跌幅,在此后若干年看,那两次其实都是绝佳的捞金抄底区间。

今年将成中国楼市的超级拐点,中产死于不动产,这个时代的悲凉缩影
所谓的价值股逻辑,就是将持有收益作为核心考量标准,市场不再看预期的催化剂了。
因为,预期的催化剂,现在已经几乎不存在了——之于人口增量而言,现在,一是城市化已经进入尾声(这里面当然存在一个所谓的存量博弈命题,今天不展开讲,今天只讲整体),二是老年化和少子化的加速到来,未来的接盘侠变少了。
之于居民杠杆率而言,现在,我们的居民杠杆率已经高达63%,这已经达到30多年前日本资产大溃败前期的水平——也就是说,之于绝大多数居民而言,再想买房,也已经心有余而力不足了。   
在楼市定价模型彻底改变之后,未来的房价,整体将通过持续的震荡向下,最终将楼市的持有收益率(年租金回报)到达2%-2.5%的区间。
所以,我们现在预判房价的中期走势(以5年为区间),大家至少应该以2%的年持有收益率,去测算你手里的房子,到底还有多大的水分,到底还有多大的震荡蒸发空间。
在楼市进入超级拐点之后,之于不同阶层而言,中产和部分中高产应该是最惨的。
以一线和二线主要城市为例,真正意义上的中产,其净资产应该在500-1000万之间,今天的中高产,其净资产应该在1000-3000万之间。
这部分人群的绝大多数,其过去阶层的攀升和财富的增长,其实主要源于三个群体:一是因房子获益的,买房子早的,且买了多套房子的,二是科技大厂和地产巨头的中高级别雇员,每年工资和激励收入100-300万的,三是小企业主,每年净利润能有100-300万,且能持续七八年的。
但是,在这一轮灰色大周期明确到来之后,上述三个中产和中高产的主流群体,其绝大多数,事实都会遭到巨大冲击。  
已然明确的未来时势,将对中产和中高产构成巨大冲击,这还仅是压垮中产的一个关键因子——这对绝大多数中产和中高产而言,至少意味着未来预期现金流的大幅减少。
我们居民财富的房产占比,平均已经接近70%,这本身就是一个奇葩的超高占比。
这一平均值,如果投射到整个中产阶层,事实占比应该更高,至少对于一线和二线重点城市是这样的——因为一线和二线重点城市,一套稍微像点样子的房子,至少也要800-1000万。
这一平均值,如果投射到整个中高产阶层,事实占比也应该接近全国居民房产占比的平均值,也就是同样接近70%,在一线和二线重点城市,多数中高产阶层的财富大头,事实也都堆砌在房子上。
至于普遍性的高杠杆,今天我们的居民杠杆率平均值已经高达63%,这对于中产而言,至少在一线和二线主要城市,其事实的杠杆率应该是超过平均值的(重点是贷款买房导致的)。
对于中高产而言,在一线和二线主要城市,其事实的杠杆率即便低于63%的全民平均值,至少也会高达50%。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|小黑屋|手机版|Archiver|机械荟萃山庄 ( 辽ICP备16011317号-1 )

GMT+8, 2024-12-23 10:14 , Processed in 0.089219 second(s), 20 queries , Gzip On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表