彭博社评论：新规无法解决房市泡沬问题

寂静回声

彭博社报导，中国房地产是驱动经济的主力，据估计，其对国内生产总值（GDP）直接和间接的贡献占30%。对政府来说，避免住房价格下跌及稳健发展是首要任务，因此而制定了扭曲房市的政策，进而更加恶化经济失衡。尽管近几年试图改革，但房地产市场仍未脱离泡沫风险区域。据搜房控股的统计，自2015年6月到2017年年底，“100城市价格指数”上涨了31%，达到每平方英尺将近202美元。

这个数值高于美国每平方英尺房价中位数38%，而美国的人均收入比中国高出700%。相较之下，大多数中国人无法实现买房愿望也就不足为奇了。

为了抑制飙高的房价及减少开发商债务，国务院出台了租赁计划，提供开发商减税以及金融机构贷款优惠，鼓励他们将部分原本计划出售的住房转为出租。

彭博社说，基于以下四个原因，中国新规无法解决房市泡沬问题。

首先，中国租金收益率相当低，在北京和上海等大城市，租金收益率仅在1.5%左右，相比之下，美国平均约为3%，加拿大则为4%。

其次，中国的工资无法跟得上宽松信贷推涨的资产价格，开发商通过出租获得的回报率太低，即使提供税收减免也解决不了这个问题。

更糟糕的是，中国开发商负担很重的债务，大部分是短期债务。许多开发商支付的债券收益率为7%至8%，债务与资产的比率约为380%。

因此鼓励开发商出租房屋，等同是要他们从事亏损交易，因为开发商出租收益只有1.5%，但要支付的资本债务成本近10%，将更加恶化开发商的债务问题。

最后，中国的租赁协议结构加剧了房市泡沫问题。通常租房者可以向银行申请最多十年的贷款，一次预付五年的租金。虽然这个方法可以缓解开发商短期的现金流压力，然而其只是延迟开发商偿还债务的时间，及减少没有出售房屋的损失，但并未真正解决开发商的巨额债务问题。

文章说，中国出台租赁计划的真正目的，只是避免房地产价格大幅下跌，及其带来的政治风险。中国房主期待房产价格持续上涨，政府的任何改革都可能导致罕见的抗议活动。另外，房屋贷款已占金融机构借贷的22%，房价重置将带来严重的金融风险。

为了避开这些政治风险，政府不仅未踩刹车，反而采取加快房市开发的措施。2018年前五个月，新开工和购买土地的数量强劲增长，住宅房地产投资增长14%，开发贷款增长21%。银行重新投入泡沫房市，抵押贷款增长率已达到20%。

文章说，应对中国房市泡沫最直接的方式是减少贷款。这意味着需要提高购房头期款、提高银行房地产资产的资本风险权重，或者设定新房屋贷款的上限。但是，如果没有显著放缓房地产的信贷增长，那么监管机构的任何修补动作都不会产生太大的变化。开发商的债务负担将更加恶化，消费者承受更长的还款压力，即使市场上增加了待租房屋数量，中国人将一如既往难以入住新房