深圳打响楼市个人限卖第一枪 限售限离限企业买房

寂静回声

深圳楼市最大的一个问题
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(出处: 中国机械荟萃山庄)
文中所说的政策文件变现了
继2016年10月4日，深圳发布重大楼市调控政策后，时隔21个月，今天，深圳再次发布重磅楼市调控政策。
个人购房3年限售，是本次深圳楼市调控的一大看点，也是最重手段之一。此前已出台这一政策的城市包括广州、成都、西安等50多城，但此前北上深三大超一线城市均不在调控之列。
从限制企业购房来看，继西安、长沙、杭州、上海后，深圳是全国又一个发布企业不得购买住房的城市。
券商中国记者注意到，此次系列政策和此前网传的深圳请示内部文件大部分相同，略有改动。

1深圳楼市调控四大重点

重点一：限制企事业单位购房

新政表示，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

7月31日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

已出台相关政策的城市：北京、上海、广州、长沙、杭州、西安、南京等。

重点二：抑制商务公寓市场投资投机行为

新政表示，各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。

7月31日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

已出台相关政策的城市：北京、广州、上海等。

重点三：新政后购买的住宅3年限售

新政表示，居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。但是此前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

已出台相关政策的城市：广州、成都、西安等50多城，但此前北上深均不在调控之列。

重点四：抑制“假离婚”等投机行为

对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行；若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

已出台相关政策的城市：北京、广州等。

除了打击违法违规行为。对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。

已出台相关政策的城市：上海、长沙、杭州、西安等。

2深圳市规土委微信公众号逐条解读

深圳市规土委微信公众号发布了住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋对于政策的逐条解读。
一是关于企业限购。

近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。

二是关于商务公寓限售。

近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

三是关于个人限售。

2017年，深圳产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

四是关于抑制离婚炒房。

今年以来，深圳离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免“一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

2015年上一轮楼市上涨潮中，深圳领涨。在2016年深圳出台了严厉的楼市调整政策之后，成交量和成交价得到了抑制。

6月份最新月度数据显示，深圳新房已经连续21个月下跌，6月份成交均价54093元/平方米，环比减少18元。自2016年10月以来，深圳新房房价累计下跌1518元。6月份深圳新房成交2705套，同比减少248套，跌幅8.4%。

值得注意的是，今天深圳统计局公布了2018年上半年的经济数据。其中，全市生产总值（GDP）11009.38亿元，按可比价格计算，同比增长8.0%，增速分别比同期全国和广东省高1.2个、0.9个百分点。

数据显示，今年上半年上海、北京和广州GDP分别是15558.15亿元、14051.2亿元和10652.98亿元，深圳排名第三；深圳增速最快，上海、北京和广州分别为6.9%、6.8%和6.2%。在广东9座城市中，深圳的房价最高，楼市调控政策也最严。

广东9座城市中，目前，除了肇庆不限购之外，其他城市都出台了不同程度的调控政策。其中，广州户籍限购2套，单身1套，外地限购1套；二套房贷款还清首付5成，未还清首付7成。同样在今天，中央政治局召开会议，会议要求，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

中原地产首席分析师张大伟介绍，和之前的常委会对房地产的内容相比，明确了房地产市场是有问题的，要求下决心解决问题。

房地产下半年刚开始，就开启了全面严打模式。7月份，在住建部发布的30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。中原地产数据显示，已经有超过40个城市发布了各种房地产调控政策与执法结果，叠加其他政策，7月房地产调控已经超过40次，刷新最近2年楼市调控同期记录；年内累计楼市调控超过220次。

张大伟认为，房地产政策密集发布的最核心原因，还是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，是密集调控政策发布的最核心原因。逢涨必查成为了2018年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因。房地产调控的方向不变，平稳依然是趋势。

5行业如何解读

深圳楼市新政后，引发了广泛关注，有观点认为楼市要“凉凉”。看看乐有家研究中心和中原地产首席分析师张大伟对新政的解读。

乐有家研究中心：针对短线客

限售

对于买房自住长持的人而言，限售对他们不会有太大影响。本次限售政策的出台，主要针对的是短线投资客。短炒客频繁换手，推动了房价的上涨，对市场对刚需都造成了不好的影响。从深圳近几年出台的政策来看，都在逐步打压投资行为。

而此次深圳出台住宅限售3年、公寓限售5年的政策，从限制交易的角度抑制了短炒客通过短期炒房来获利的方式，是对前期推行政策的进一步补充。让楼市回归到“房住不炒”的本质，进一步控制了房价的上涨，使得二手交易市场往健康有序的方向发展，利好刚需。

此外，限售政策的出台将利好“满五唯一”的二手住宅房源，购房者可多多关注。由于政策出台突然，市场可能会迎来一小波毁约潮，建议买卖双方在交易前了解清楚各自的情况，避免纠纷，顺利交易。

限离

为了降低买房首付，“假离婚”一直是不少人钻漏洞买房的方式，也成为投资客常用的买房手段之一。而本次对于离婚差异化的信贷政策执行，则扼杀了违法违规的“假离婚”现象，利好楼市长远健康发展。

禁止企业购房

当前深圳楼市住房相对紧张，禁止企业购房给予个人购房者更多的购房机会，有助于缓解住房市场的供求压力。此外，由于限购等原因，会有一些投资客通过公司名义购买住宅，所以禁止企业购房也有助于打击投资客炒房。

当前深圳楼市企业购房的比例并不普遍，占比较小，但这一政策的出台，也表明了政府严格执行限购政策的决心，相当于给限购政策打补丁。

中原地产首席分析师张大伟：一线城市首个全面升级限售

首先，深圳作为一线城市，在6月份统计局公布的数据中，新建住宅与二手房住宅均环比上涨0.3%。调控依然是为了避免楼市出现明显的上行现象。

深圳最近不仅仅楼市调控政策加码，房地产的利率也出现了继续的上行。四大国有银行、招行、中信等银行在深圳房贷市场的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

其次，深圳本身执行的调控政策限购等均比较严格，本次在一线城市中第一个开始了全面升级限售，对于市场来说影响比较大，基本杜绝了短期炒作的可能性，市场有望继续回归平稳。

第三，深圳的政策主要是针对过去调控的继续加码与继续打补丁。其中针对公寓类的政策也是深圳历史最严格。

第四，特别针对离婚买房人群，明确提及了要求2年内惩罚性的首付，有利于减少投机。

第五，作为西安、长沙、杭州、上海后，全国第5个发布企业不得购买住房的政策，利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。投机需求集中。所以针对这类型购房者进行调控，是房地产的补缺政策。

暂停企事业单位买住房，这一政策有可能继续向多个城市蔓延。对于供需结构紧张的城市来说，这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。在其他大部分一二线城市，都有企业买房的现象。预计这一政策有望多城市复制

黄海是我

关键是能坚持多久

水属性

准备暴涨了

簖爷

注定，这个是往后史书上可以大写一笔的时代。但又能怎么样，谁管死后洪水滔天。