生死时速：中国楼市泡沫破灭与逃生的时间

寂静回声

文章摘抄于牛弹琴《拐点或将至，一场暴风骤雨正向中国楼市袭来！》和叶檀《房产税之前逃命的机会还有两年》。
8月17日，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长，在住房城乡建设部接受约谈。约谈是官方用语，老百姓的词汇，就是接受批评和训斥。按照官方媒体的报道，约谈中有这几句重话：你们的城市房价上涨过快，必须高度重视；现在要求你们，采取果断措施，遏制房价上涨。当然，还不忘念了“牢固树立‘四个意识’，提高政治站位”等倒头经，或许可以这样理解：如果房价上涨不能遏制，那就反映出这些领导执政能力不行，政治站位不高，“四个意识”不牢固，两面人，对习核心不忠诚。按照新闻稿，海南、山东、湖北、江苏省四个省份的住建厅主要负责同志也参加了约谈。相关市长也肯定感受到了巨大压力，于是他们表态：确保市场平稳，房价稳定。这就是军令状。
之前的楼市政策，还是“遏制房价过快上涨”，但到了7月31日的政治局会议，明确要求“坚决遏制房价上涨”。“坚决”，这已不是“过快”和“快”的问题，就是不允许房价再上涨了，这没有讨价还价的余地。而且这次会议还明确：下决心解决好房地产市场问题。因为谁都知道，中国的房地产泡沫，已经到了谈虎色变的地步！不是有一个故事这么说嘛：一个北京人，30年前为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到美国淘金···风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次······辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年后了，终于攒下100多万美元（人民币600多万），打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院，现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了······。港交所首席中国经济学家巴曙松去年就表示，中国房地产面临巨大金融风险。按照他的计算：现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币，房价再涨10%，就能买下上交所所有上市公司；再涨20%，可买下沪深两市所有上市公司；再涨30%，可买下上交所、深交所和港交所所有上市公司。这还是去年，考虑到现在股市的跌幅，估计这一天已经到来。可悲，可怕！

按照有关人士的计算，在北京购买一套80平米的房子，一位普通民众需要不吃不喝，工作61.9年。银监会原副主席蔡鄂生就坦言，北京的房子，他都买不起。泡沫还小吗？在1990年，日本房地产总值相当于本国GDP的200%；在2006年，美国房地产总值相当于本国GDP的170%；今天中国的房地产总值相当于本国GDP的250%。今天北京、上海、深圳三个城市房地产总值，已经相当于美国整个国家房地产总值的七成。一些经济学家已经警告，中国房地产泡沫程度，已经超过了日本地产泡沫与美国地产泡沫的峰值。房地产绑架了中国，再不对炒房加以限制，赔上的将是中国经济的未来。房地产的巨大风险使政府也胆战心惊，但结果南辕北辙，房价继续暴涨，杠杆不断加大，房地产泡沫反而还在膨胀。房地产市场的虚假繁荣，还带来了另一个危机：由于房子成了富人的投资品，大量本应流入实体经济的资金，却沉淀在水泥泡沫中。中美贸易战更给中国经济发展和房地产走势带来了不确定性。一旦房地产泡沫破裂，等待中国经济的将是一场摧古拉朽的海啸。
又想起那则被网评为最佳的微小说：“等房价降了，我买了房，我就去你家提亲。”姑娘心里咯噔了一下，她心想：“这大概是最委婉的分手吧”！高房价正在吞噬年轻人，或者说，家境一般的年轻人。当然，对于中国楼市的走向，不少人还是不以为然的，不是有这样一个说法吗：中国房地产就像无肩带胸罩，一半人在疑惑：是什么支撑了它？另一半人则在盼着它掉下去，以抓住机会。但似乎永不可能掉下来。就算快掉下来了，提一提还是又上去了
现在房价并不贵，胸罩比房子贵多了。一个好胸罩600元，面积仅为0.002平方米。据此计算一平米胸罩超过3万元。按全国二三线城市商品房均价4000元计算，胸罩相当于房价7倍多。如考虑小胸罩使用期限只有一年，而商品房平均寿命约40年，胸罩实际价格相当于房价300倍。可见，房价并不贵。
今年，就是美国次贷危机10周年了。谈到这场危机，“股神”巴菲特后来曾这样感叹说：当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌······。他最后说了这样一句话：“只有在退潮的时候,你才能看到谁在裸泳。”
中国是一个人治社会，没有地方自治，中央和地方永远在博弈之中。上有政策、下有对策。更何况，对于楼市，地方政府有难以遏制的冲动和喜欢。于是，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五个城市的市长，马上被召到北京，接受再教育。值得注意的是，今年“五一”前后，成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10多个城市的市长，就被叫到住建部约谈。几个月内，海口、三亚市长已经被两次约谈。这一切都预示着，一场前所未有的暴风骤雨正向中国楼市袭来。
既然暴风骤雨无法避免，中国老百姓还有逃生的时间吗？前两天，有则假新闻江湖流传。一个京城土壕，全部7折抛售自己41处房产，都是大面积的豪宅，总面积9882平方米，货值起码在10亿元以上。之所以这样的传闻到处叫魂，是因为京沪二手房成交量反映出市场的恐慌。大量抛售，没有人买，成交量下降，价格下降。
房产税必然会出台，对此不要抱侥幸心理。
证据有二：一是一些地方财政相当紧张，根本是寅吃卯粮，甚至一些地方连发工资都有困难。一些地方固定资产投资大幅下降。地方政府也想卖地，一些地方已经卖不出去。8月10日，太原市举行了“史诗级”的大规模土拍，拿出热点区域的8幅黄金地块（总面积约82.71万平方米）进行拍卖，起拍价合计130.82亿元。7月20日发布拍卖公告，结果让人大跌眼镜。8幅黄金地块中，只有2幅地块各有一家房企报名，其余6幅地块无人问津。有房企报名的2幅地块，因出价未达拍卖底价，没有交易成功。也就是说，8幅土地全部流拍。8月14日，《南方都市报》报道，今年以来，一线城市的住宅土地流标达到11宗，总起价达到224亿。其中北京6宗，广州5宗。二线城市出让的住宅土地，年内流标合计高达132宗，2017年同期只有45宗，同比上涨了193%。三四线城市住宅土地流标高达472宗，上升明显。找到地方财政新来源刻不容缓，否则，地方政府债务潮将爆发。
二是实体经济转型，无法提供给地方足够的税源。现在中低端制造业日子难过，市场呼吁的是减税。如果继续加征税收，相当于在痛苦至极的老虎身上拔毛，必然激起强烈的反弹。房产税税如箭在弦，不得不发。两害相权取其轻，房地产税是所有的税种当中，反对意见相对不大的一种。表面上有很多反对声，但媒体对高房价一直以来的痛批，说明很大一部分人支持降低房价、支持开征房产税。
开征房产税，得罪开发商、地主，投资者；不征收房产税，得罪的是制造业主，得罪的是没有资产的年轻人，得罪的是地方政府——如果是你，何去何从？答案非常明确。
房地产税估计两年后出炉，这一年半的时间，是地主们的逃生机会。房产税法全面修订版最快在2020年全面表决通过，2021年前后推出。2017年没有初审，现在快马加鞭。《21世纪经济报道》披露，今年4月份，房地产税法草案曾在系统内部征求过意见，省级人大、省级财政等相关部门都参与其中。有参与人士对21世纪经济报道记者表示，草案对各方面因素都有考虑。
8月16日新闻，国务院通知在2019年6月底前，所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。预测初期开征的有：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等一二线城市，也可能有四五线城市，否则得不到各类城市的经验，怎么进行全面推广？总之，一线城市和新一线城市必定是重点。
在这一年半的时间里，大量有房的，必须集中到几套性价比最高的房子里，土地同样如此。
地产税有多重？
引用一组推测。第一，首套住宅必然会免征税，第二套以上再征。第二，地方政府依情况决定免征面积，未来，交通便利的小户型、稀缺区域豪宅，比普通大户型更受欢迎。第三，有可能设置累进制、带有惩罚性的房地产税。比如第五第六套的税要比第二第三套的高得多。第四，租金也会严厉征税。估计房产五套以上，会被严厉惩罚。
举个栗子。上海，上海人第二套人均超60平米，非上海人第二套开征。你有价值600万的二套房，一年就收36000元的房产税。如果房子用于出租，相当于比原来少拿一半租金。如果房子涨价了，则要按规定周期进行重估交税。重庆旧别墅180平以内免税，新买的别墅和住房100平以上就要交税。如果房价高于均价3倍以内，税率是0.5%，3-4倍，是1%；4倍以上，是1.2%。同样新买一套600万的房子，最多每年要交72000元的房产税。有可能比收获的租金还高，入不敷出。
诸位，逃生通道开放还有两年左右。最后，我把黑格尔的话送给大家。黑格尔说：“人类从历史中所得到的教训就是：人类从来不记取历史教训。”