楼市变色

寂静回声

一个月前的P2P维权潮已经成为历史，新的维权潮又来了。经过2017年的兵荒马乱、夺命狂奔，2018年的楼市丑闻缠身。

最近，各地的售楼处一片“火热”，但这一次不是因为“金九银十”。从北京上海到杭州合肥，从顶级豪宅到普通小区，维权事件正在数十个城市密集发生。从生产端、产品端到消费终端，今年房地产链条上的各个环节开始集中爆发维权潮，形成三支庞大的队伍。

第一股维权潮的主力，是在“生产端”接手了烂尾楼的业主。

无锡的金盛华彩荟，开发商三度延迟交房。2016年房价首度破万、土拍激增68.42%的风光还历历在目，哪能想到今天就成了烂尾楼生产线。

重庆大足区新天地楼盘，已经把投诉递交到了市长信箱，“楼盘烂尾，政府……”。

部分开发商的资金链似乎不堪一击。不幸断裂者剩下一地烂尾楼，损害了购房者利益。

那些以“高周转”为傲的公司，也频发工地事故，卷入了“夺命”风暴中。据媒体公开报道梳理——

6月24日，上海奉贤区某地产项目售楼处出现模架坍塌，1名51岁的工人被混凝土压死，9人受伤；

7月02日，安阳市中华路碧桂园在建工地发生火灾；

7月19日，淅川市碧桂园工地发生火灾；

7月26日，六安市XX园建筑工地发生坍塌事故，导致6人死亡，1人伤情危急，2人伤势较重；

8月06日，大连市龙湖天琅别墅在建工地起火；

9月14日，郑州市融创天璟园项目的工地上发生坍塌事故，2名工人被土堆掩埋死亡。

……

碧桂园喝鸡血誓师，富力地产不让睡午觉、荣盛要求部分员工晚上11点后下班……

谁还记得普通砂浆需要8-10个小时才能凝结的道理。一切就是为了快快快。

在这样的基础上盖出来的住宅，质量到底会怎么样？


已证实：这两年你会买到史上质量最差的房

第二股维权潮的主力，是在“产品端”入手了低质楼的业主。

经历了万人抢房的史诗级战争后，今天的楼市一地鸡毛。

从年初开始，就不断有业内人士断言，这两年买到的房屋将会是史上质量最差的。就连房企大佬也开始劝人别买房。

2018年博鳌论坛上，绿城的李军苦口婆心：

“这两年是中国房地产业最糟糕的两年。我们看到了市场的疯狂，但我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”

开发商们果然不负所望，交付季即维权季。

今年闹出最大新闻的业主，来自当初千人摇号抢房的成都。

7月25日，成都正处夏日，烈日炎炎，上千人走出空调房把成都市房管局团团包围。这些业主来自50多个不同的楼盘，意见却很统一，开发商要“返还公摊部分精装费用”，因为——按套内算三千八一平，实际上装修花了不到一千，室内精装不合格。

而给你一个五星级享受的某司，这两年估计造出了最多的“无星级”楼盘。有媒体统计，碧桂园项目出现问题的城市超三十个，轻则建材粗糙不合格，重则如同杭州萧山项目，坑基坍塌，导致紧邻的三层小楼成了危房。

一向以品质著称的龙湖地产也在一场大雨中现了形。龙湖长城源著项目曾经是北京的网红楼盘，而7月份几场大雨之后，这个坐落长城脚下的项目出现了地面塌陷、外部楼梯断裂、墙体渗水等多种质量问题。

现场的维修人员说：“这个工程确实有点赶。”开发商们究竟是有多心急挣钱？

当然，质量维权不再是普通中产业主的专利，最近连高端楼盘、豪宅的业主也都不得不跑出来。

9月8日华润邀请全体业主进场参观北京昆仑域项目时，这些富人全都傻眼了，还有业主当场气哭。

举个小例子——

红色手工砖变成了网格布+涂料。

宣传册上有多美，现实就有多可笑。这个帝都著名的豪宅项目，实力演绎了“卖家秀与买家秀的差距究竟有多大”。50余名业主聚集华润北京总部要求退房。

9月11日，深圳湾大名鼎鼎的顶级豪宅恒裕滨城二期业主，在上个月刚刚收房，这个月就拉起了横幅：

湾区墙纸发霉标杆，恒裕滨城二期；

湾区严重漏水标杆，恒裕滨城二期；

湾区栏杆摇晃标杆，恒裕滨城二期；

30万的嘉格纳冰箱被换成了3万的博世……

这年头，你不上一两次街，都不好意思说自己买过房。


第三股维权潮发生在消费端，混着一些没有契约精神的投机分子。

先是杭州沦陷。最近，杭州滨江未来海岸二期降价40万，先期业主气不过，大闹了起来。“不是说亚运会之前一直涨吗！”

再是合肥沦陷。泰禾的合肥院子项目，当初开盘时售楼处火爆，如今从21000降至16000，调整幅度26%，业主堵住小区门口，拉横幅维权。

接下来通州沦陷。通州一楼盘售价从去年8月份的40000降到今年的22000，房还没到手房价就跌去了一半，第一批购房的业主把售楼处围得水泄不通。

中国人迷信“房价只涨不跌”的神话，享受买房必暴富的“不灭定律”。房价涨的时候，从来没有人吭声，一旦开发商因为销售低迷祭出降价、折扣、买房送车等优惠政策时，老业主们就极容易心理失衡，他们会骂开发商无良，他们会要求退还血汗钱。

很多还没上车的刚需，正打着等房价下跌的算盘，焉知买房的业主们拼了命也要死扛。

“稳住，我们能赢！”，这就是这帮人的信念。


“谁也别笑话谁，谁都逃不掉”，这句话是李军对业内人说的话，但用在任何一个参与这两年楼市赌局的人，一点也不为过。

2018年在楼市上演的维权大片，导演有这么几个：

1.房企去杠杆。

去杠杆没有错，但去杠杆引发的连锁反应却出乎多数人的意料。房企资金链紧张，没能继续借到钱的房企只能破产跑路，留下一摊子烂尾工程。

而不甘缩小规模的开发商只能拼命加速拿地、建房、成交、回笼资金，发明出一套“高周转”模式，结果导致工地频出事故、房屋质量堪忧。

2.限价。

限价政策压缩了开发商的利益，导致开放商控成本，降低精装房的质量。而一二手房房价严重倒挂，不少“想占便宜”的购房者会忽视质量风险，盲目抢购。

像千人维权的成都，也是全国限价限得最厉害的城市，倒挂程度从4000元到10000元不等，会算数的都知道买到即赚到。

不过，利益空间被大大压缩的开发商是不可能让利的，更不可能把标准放到当初预设的水平，所以偷工减料的事情也就再正常不过了。

3.投机心理。

维权潮的出现一方面确实是楼盘质量有问题，但另一方面也是市场参与者缺乏契约精神和风险承担意识的表现。

很早以前，东四环某项目的论坛上有一位业主发帖提出绿化率不达标的问题，呼吁其他业主们共同找开发商寻求补偿，结果无人呼应，还被另一个业主指明：“请楼上业主认清形势，不要小事搞大，弄得楼盘贬值，得不偿失啊！”

这样的怪事只能是发生在楼市的暴富时代。现在楼市进入调整期，越是早期入市的投机者，就会越重视维权问题，希望通过挑毛病、把问题闹大的方式寻求开发商补偿差价或者退房。

这一轮楼市遇冷，已是不折不扣的事实。

作为风向标的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，今年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。

楼市预期正在发生深刻变化。上海、厦门、广州等多地楼市打出降价、折扣，仍难以转手，一二线的市场价已经阴跌。

春江水暖鸭先知，开发商比普通能更能提前感知到楼市拐点的到来。当万科的郁亮喊出以“活下去”为最终目标，碧桂园要转型做机器人，前十大房企纷纷改名只余两家留有“地产”相关的字眼时，你就该知道，风向的确变了。

接下来，请做好拐点到来的心理准备。

趋势难逆。比起闹售楼处，楼市投资者或许要多向A股股民学习一下。遇事，如何淡定的精神。