2018北京楼市:土地、限竞房、销售、租赁

寂静回声

截至2018年12月29日，北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%，成交总建设用地面积447.94万平方米，而去年为639.02万平方米，下降约30%。 2018年最后一个工作日，北京完成年度最后一场土拍，限竞房地块，成交价69亿元，溢价率13.23%，也将全年土拍成交总额锁定在1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%。 这是2018年北京楼市的缩影。 从限竞房元年之战到豪宅维权退房，从“房租飞涨”到长租公寓暴雷，这个试错率极低的市场每天都上演着幕幕大戏。在此背景下，中小房企生存空间被大房企加速挤压，后者市占率进一步提升，前十强房企洗牌，既有抱团取暖，也有逆势突围。 无论如何，北京作为超一线城市，虽政策严苛，但2000多万的人口基数让市场需求依然旺盛；虽周期跌宕起伏，但论市场健康程度，也非任何一个二三线城市可以比肩。 尽管经历了创下316亿元单日成交记录的土拍盛宴，但低迷依然是今年北京土地市场的关键词。 11月26日这场北京土拍，被众多媒体形容为史无前例的“武林大会”。当日，12宗土地集中释放（1宗流拍），超30家房企竞拍，成交价316亿元。当日既有最高溢价率49.3%，亦有零溢价底价成交，全天平均溢价率在20%左右。 诸葛找房数据统计显示，截至12月29日，北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%，成交总建设用地面积447.94万平方米，而去年为639.02万平方米，下降约30%。 2018年全年，北京市国土局共推出72宗经营性用地，其中成交63宗地块，流拍7宗，中止出让2宗。 此前有媒体报道，2018年北京出让土地平均溢价率仅16%，而2017年成交土地溢价率则为28%。 诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者：“由于市场下行，房企回款速度放慢，现金流较为困难，北京土地流拍现象较为严重，土地成交溢价率较低，部分地块以底价成交，因此2018年土地成交总金额会下降较为严重。” 北京曾是各房企重仓布局的目标，但由于限竞房、共有产权房的预期利润模糊，部分开发商在京拿地意愿降低，其余的出手更加谨慎。今年排名行业前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡，万科、碧桂园分别参与联合拍地，各拿下一个项目，而保利没有在北京拿地。 值得注意的是，朝阳区2018年的土地出让金达276.98亿元，居于北京各区之首。大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米，成为今年北京出让土地最多的城区。 2018年是北京楼市的限竞房元年，其市场供应占据了楼市的半壁江山。在今年成交的63宗地块中，40宗为限竞房地块，占比约63.5%。 瀛海府是北京首个入市的限竞房项目，一期开盘当日全部售罄。《每日经济新闻》记者实探瀛海府时，销售人员曾表示：“（二期）就剩三四套房了，您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明天就不敢保证了”。 入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。 根据中原地产研究中心数据，截至12月24日，北京入市限房价项目36个，供应21251套，但网签数据只有4196套，占比仅19.7%。实际销售比例不足40%，库存超过万套。 目前，北京累计供应的限竞房土地合计84宗地块，85个项目，797万平方米。未来一年，北京要入市的限竞房住宅土地在550万平方米左右，约5万套限竞房。 对于限竞房来说，开盘能去化3~4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，就已经属于优秀。根据诸葛找房的榜单，在今年销售前十的项目中，仅有瑞悦府一个限竞房项目，成交金额35.72亿元。 中原地产首席分析师张大伟表示：“目前，限竞房项目已开始出现明显的价格调整，随着后续供应量的继续上升，在供应集中且销售难度较大的区域，限竞房有可能开始出现价格战。” 供应井喷和成交量萎缩带来整体商品房库存的大幅上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套，刷新近3年最高记录。 此前有媒体报道，截至12月28日，北京市新建期房成交套数仅有25151套。考虑到12月29日是本年度最后一个工作日，且近期日网签量稳定在300套左右，因此2018年新建期房成交套数大概率刷新历史记录，成为北京自2005年有网签历史记录以来最差的一年。 楼市赛道的转换，意味着不同房企的命运，一个新的格局已经慢慢生成。但在容错率极低的北京楼市，转型之路并不好走。 据诸葛找房，今年在北京销量前十的房企共完成1378.1亿元销售额，比2017年缩水31.3亿元，下降约2%，但部分房企把握机遇，高歌猛进，促使榜单实现了“大换血”。 具体来看，首开以264.46亿元蝉联销冠，万科以201.15亿元守住第三；中海、金地弯道超车，排名较2017年分别上升22名、17名，位于第三和第七；金茂、九龙仓也加速赶超，挺进前十。 据《每日经济新闻》此前报道，今年前6个月，首开完成全年目标的30%；今年前10个月，首开仅完成全年目标的50%。而到了12月初，首开在北京区域品牌发布会上表示，2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元，其中北京区域占比约一半左右。不过，最后两个月完成全年千亿目标的50%，首开的销售业绩，成为2018年北京房企的最大谜题。 而港资豪宅操盘手九龙仓在京首个限竞房项目，亦成为市场重要的风向标。“我们的项目不需要做推广，很多客户都是自己找过来的。”销售人员曾如是向《每日经济新闻》记者表示，“这附近以豪宅居多，周边新房房价都已经卖到10万+了，我们作为限竞房，价格上会很有优势。” 此外，记者留意到，2018年全年销售前十的项目中有七成为中高端项目。 其中，中海寰宇天下瞄准石景山区4年来商品房住宅供应断档的契机，实现103.18亿元销售额，以37亿元优势稳坐榜首；亦庄金茂府、景粼原著分别以66.04亿元、45.97亿元紧随其后。 诸葛找房研究人员表示：“房地产行业快速增长的势头基本上已经结束，但大多数房企为快速回笼资金，在下半年采取了高周转模式，促使北京的行业销售规模仍处于高位。” 长租公寓在2018年的舞台上出尽风头，租赁市场乱象丛生，涨价、暴雷、甲醛等敏感词令其时刻处于风暴眼。 5月，北京首个企业全自持租赁项目万科翡翠书院启动预租，“10年180万元”备受争议。 7月，北京“房租飞涨”话题发酵，我爱我家(4.67+2.64%,诊股)前副总裁胡景晖高调宣称资本推高房租，矛头直指蛋壳和自如，一时群情激愤。 此后，自如、蛋壳等10家企业，共同承诺落实北京市住建委等机构“三不得”要求，并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。一些长租机构还承诺，未来新增租赁房源维持租金不涨，续约房源涨幅不超过5%。然而数据不容乐观。 据安居客《2018年中国住房租赁报告》，1~11月，北京市租金同比涨幅虽然没有超过5%，但从价格段看，北京租赁房源的整套租金价格高于4500元/月的占比61.5%，千元以下的房源占比仅2%。 供应方面，今年上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三，占比分别是11.9%、11.3%、10.6%，但是京津冀城市群供应量同比减少7%，为唯一负增长区域。 与此对应的是，1~11月北京的租房需求同比涨幅达30.9%。户型需求方面仍以对价格敏感的刚需为主，北京对于一房的租赁需求量占比超50%。