住宅建筑应以套内使用面积进行交易

寂静回声

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

公摊这个词没过几年就会火爆一次，这次“公摊”这个词又火起来了，很多人在写，伟哥也被很多人问，简单的整理一篇，梳理一下很多人没有提及的内容：

首先：什么叫公摊：

公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台

根据2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

那么公摊面积有什么魔鬼猫腻？

首先：产生价格幻觉，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套内价格的。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊。

而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。

让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25%。

另外，也可以在调控角度获得房价平稳的结果，从房地产发展角度看，土地的容积率越来越高，建筑规划越来越严格，原来很多偷面积的办法不能用了，实际市场上得房率是越来越低的，这种情况按照建筑面积计算的房价上涨幅度是明显低于按照套内使用面积计算的房价上涨幅度的。

其次：多部门多收费

房产交易中按照建筑面积缴纳税费。

公摊面积可以说是非常有利于ZF（政府），房地产商，物业公司的，业主是打掉了牙齿往肚子里咽的那种，只能默默承受了。对于公摊面积，很流行的一个说法是：所有的公摊面积加起来必定大于实际的公摊面积，就是俗称的‘1+1＞2’。

为什么说ZF、开发商、物业很高兴呢，因为这几个都是向业主收费的，而收费就按照建筑面积计算的，公摊越多，费用越多。就拿供暖来说，也是按照建筑面积来的，但试问，你的房子公摊面积取暖了么？

第三：不同城市不公平：很多人看深圳的单价高，其实是因为深圳偷面积比较多。

以北京为例，平均单套房成交面积在121.8平米，而深圳则只有100平米。

实际原因并非北京的套内面积更大，很多原因是深圳的偷面积更普遍，另外南方的墙体相对较薄也有一定影响。

按照建筑面积计算，北京的房价明显被摊平了。

从全国看，一二线城市相对规范，公摊系数在15-25%直接，而很多不规范的城市升值有超过30%的住宅公摊系数。

第四：其他内容

同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；

点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；

只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。

公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。

公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”这样的标语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高，或者隔层出现的，当然还有很多是地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。

最后出现公摊的核心其实还是国外基本都是街区制，公共部分都是政府维护的多，而国内都是小区制，公共平台依赖开发商，开发商只能羊毛出在羊身上。

最后聊聊住建部这个政策有什么影响：

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

另外需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

1：这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。

2：从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小。

3：套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

5：从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

what

这要实施了，套内面积单价先涨，再带动房屋总价跟涨吗

工作在机械

what 发表于 2019-3-14 15:25
这要实施了，套内面积单价先涨，再带动房屋总价跟涨吗

前辈，单价涨了，但是总面积变小了呀，总价应该没太大变化吧。