旧小区改造拉动居民隐性消费

寂静回声

6月19日，国务院召开的常务会议提出推进城镇老旧小区改造。会议指出，全国老旧小区改造涉及居民上亿人。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

会议还指出，要创新投融资机制，今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方政府以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。住建部数据显示，据初步统计，共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

按照国务院参事仇保兴今年3月撰文的初步估算，中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。如果改造期为5年，每年新增投资8000亿元以上。

大陆金融分析师任中道表示，在此时启动老旧小区改造是为了进一步刺激经济，“一些老旧小区，因为条件有限，限制了人们的消费能力，在现行经济下滑的情况下，旧改会拉动隐形的居民消费，所以旧改直接的目的就是为了投资拉动消费。”

任中道说，与投资基础设施相比，旧改有见效快的优势，“之前一说投资拉动经济，就是去修新城，修高速公路，修机场，但是这些地方建成之后也没有需求，最后效率很低。旧改将成为大型基础设施建设投资的新形式。”

任中道还表示，一旦旧改大面积开始，先前的棚改会加速退出，“也就意味着三四线城市楼市冷却的速度将会更快，以减少系统性金融风险。”
所谓棚改是指棚户区改造，就是对城镇简易结构较多、建筑密度较大、房屋使用年限长、使用功能不全，基础设施简陋的区域进行大拆大建的改造。

棚改最早出现于2005年，当时对拆迁户主要采取拆一补一的实物安置，资金来源主要是靠地方财政。但随着商品房越来越多，很多地方政府土地越来越难卖、政府负债越来越高时，为去产能、去商品房库存，2015年，横空推出棚改三年计划，转向棚改货币化安置，即央行直接介入的抵押补充贷款PSL，棚改在央行定向放水的支持下，各地特别是三四线城市的楼市价格强劲反弹。

湖南的陈先生表示，政府其实是希望房价持续上涨的，他说他的一个在审计局工作的朋友告诉他，由于政府开支大于税收，现在很多地方政府长期负债，补洞的方式是拍卖土地，但一些小城市或县城的经济不好，开发商也不愿意去，土地卖不出去，于是就用储备的土地抵给银行融资，但时间长了还不了钱不行。而唯一的办法就是想办法把房价推高，“包括湖南省政府都是希望房价上涨，从来没有地方政府希望房价下跌的，而国家所谓的调控说不希望房价涨都只是宣传、忽悠老百姓的。”

金融学家易宪容撰文说，只要这些地方的房价还在上涨，三四线城市的金融风险都是潜在的，如果哪个时候出现房价下跌，这些城市的居民所面临的金融风险可能会很大。一方面要还房贷，另一方面一辈子少许的积蓄可能化为乌有。现在只能是希望这些城市房价别下跌！

当然，职能部门也看到这个风险，从2017年下半年开始，中央对地方申报棚户区改造采取控制棚改货币化安置比例、银行棚改专项贷款不予支持，以及要求严格评估财政承受能力。

数据显示，2019年棚改计划相比2018年直接腰斩，而央行的PSL贷款连续两月零投放。今年前5月央行累计发放的PSL贷款1530亿，相比上年同期骤降65%。受此影响，三四线城市的住宅销售和土地拍卖都出现明显下滑。

行业克而瑞数据也显示，今年前5个月，三四线城市新增土储建面占比同比下滑近10%，而5月单月25个三四线城市成交量同比下降43%。

据悉，这波棚改货币化安置央行通过PSL释放货币3万亿元，从2015年到2018年，棚改总规模超过1800万套，大量安置得到的资金转换成了个人住房按揭贷款。

“智谷趋势”表示，当初中央期待金融体系能给出一个市场化的新东西来操刀棚改，随后便诞生了PSL。3年之间，印钞3万亿。
  
棚改还未退，4万亿旧改又出台。国常会提出要加大金融对老旧小区改造的支持，让网民奇怪“还是围绕房子转”“就是不戒掉房地产这个鸦片。”

有网民说，现在出口难了，投资基建也过剩，还是把算盘打到内需上，借着旧改再让百姓提前消费一波。

也有网民说，“棚改是拆旧买新，旧改是整改旧的继续住，两个对于房价的影响完全相反。”而回帖的网民说，“你错了，旧改只是个贷款的借口，钱借出来，就有各种由头流去楼市。”

还有网民质疑，“棚改刚开始的时候也是没影响力的，这个谁也不知道以后会变成啥样。”“改造工程只是引子，央妈放水的新套路？”

任中道表示，官方计划逐渐退出棚改，现在启动旧改，“同样需要资金投入，棚改就没必要继续下去。而且旧改也可能会出现一个现象，就是一些老旧小区改造之后，房价确实会上涨。”

根据今年3月住建部发改委、财政部印发的文件，这批旧改小区要求是2000年以前的住宅小区。“不同年代建立的房子因为各种原因，房屋的设计和相应配套设施不同，如果更新了公共设施，小区整体房价会升值；老房子增加了新的水电车位电梯，就增加了加值，并且老旧小区因为建设比较早，地理位置一般都不错，这些都影响房价。”任中道说。

任中道表示，现在是想方设法不让房价下降，“就是靠行政命令冰封楼市，如限售的措施，买完房子3、5年内不准卖，没有买卖就没有流动性，流动性枯竭自然房价降不下来。”

“其实旧改的最终目的也是希望达到房价不掉，有价无市，消灭楼市的流动性，冰封楼市不至于泡沫破裂。”任中道说。

迷茫的维修

18年为什么消费降级？

核心是16-17年这波棚改，

把二线城市的房地产均价从4000提高到8000以上。

把内地老百姓的钱榨干了

大色猫

基本上快破了。据我感觉。
失业潮必然面临：房价破裂

jinhe2015

失业潮不存在的，
最多也就是返乡创业潮