蛋壳暴雷调查：危机很早显露 租户最后知道

寂静回声

无论这场资本闹剧以什么收场，都无法掩盖一个基本事实：单纯靠负债上升实现的业绩增长，必然增加公司风险。杠杆既能放大收益，也能加剧损失。它们不会凭空消失。

从长租公寓、P2P到共享单车，互联网公司的技术创新已经深入日常，绑定更多社会资源。当它们过度冒险，占用押金、租金贷等金融工具进行业务扩张，最终危机爆发，承担最大损失的不再只是创业者和风险投资方，而是整个社会。

2019 年年初，蚂蚁金服出资 1.5 亿美元领投蛋壳公寓 C-2 轮融资。一位蛋壳公寓早期投资人说，蚂蚁入股之后，就推动蛋壳以 2 亿元人民币（对外称 2 亿美元）收购了蚂蚁旗下另一家长租公寓企业爱上租，“前阵子很多烂事都是他们（爱上租）出的，收拾烂摊子又消耗了我们（蛋壳）一亿。”

长租公寓企业曾经挣过钱。比如自如员工说 2018 年前公司是盈利的。可以接触到蛋壳经营数据的员工王伟也说，至少在 2015 年到 2017 年间，长租公寓确实是个赚钱的生意。

蛋壳和房东一次性签 3 年 - 5 年合同，每年涨价固定比例；而租客房租随市场价变化。根据当时内部模型测算，只要市场房租能持续上涨，这就能让蛋壳保持盈利同时为租客提供相对低廉的房租。因为只要拿房规模足够大，即便只有 1% - 2% 的利润率也能实现可观的利润。

转折点发生在 2018 年年末。在这一年的年会上，高靖提出了一个年度大目标，即 2019 年运营房间数扩张至 100 万间。在高的设想中，100 万间最大对应 200 万居住人口，可以衍生出更有市场潜力的的生态。提出这个目标时，蛋壳房间数不到 24 万间。

“市场处于上升期，可以随意扩张，不断加杠杆，加得越多盈利越多，” 王伟说。“有些房子利润率达到 100% 都很正常”。但这种理论自信最后受到现实嘲讽。

实际情况偏离了预想轨道。一位蛋壳中层称蛋壳在 2018 年开始出现点状亏损，没有引起高层的关注。2019 年，天津成为第一个全面亏损的城市。但在 100 万间的年度目标面前，规模增长是第一优先级，高靖寄希望后续市场走势向好能自我改善。

2019 年 10 月共享办公 WeWork IPO 的失败犹如当头棒喝。高靖意识到了事态的严重性——WeWork 模式不被资本市场认可，而蛋壳与 WeWork 的底层模式如出一辙，都是大量租房，装修后分割出租，提供标准化服务。

一位中层说，管理层自称发现了一个致命的问题——蛋壳难有规模效应，因为长租公寓很难做成标准化产品。至于曾经 100 万间后形成生态的想法，也在此次讨论中被推翻。

但令这名中层大跌眼镜的是，经过了一轮深刻复盘，高靖得出的结论竟是——要想建立生态，规模起码要达到 500 万间。

将重点放在新业务转型，想把蛋壳从重资产的房屋租赁转型为轻资产的平台运营。让散落各地的二房东、小型长租公寓入驻蛋壳的房管管理平台。“类似于贝壳找房的模式”。

但为时已晚。到了 2019 年，租房市场不再景气，贝壳研究院数据显示北京房租年中开始下滑。蛋壳有些城市已经陆续出现收房和出房价差倒挂的现象。先前市场景气时，蛋壳已经巨亏，如今行情倒挂，那些高价签入的长约，只可能进一步放大亏损、侵蚀现金流。

蛋壳总部熟悉公司和行业数据的员工张兴告诉《晚点 LatePost》，蛋壳有专门的商业智能团队，借用爬虫获取的市场公开信息和历史运营数据，把控收房和出房价格，以保证利润率。“我们有正经的商业智能团队，前期没有问题。” 张兴说。

但 2018 年以后，蛋壳发起抢房大战。据张兴回忆，蛋壳上市前夕出现过 8000 元租入、6000 元租出的极端情况，令商业智能团队形同虚设。

相对于自如统一管理收房与出房团队，蛋壳两个团队独立运作。这让蛋壳获得最大增长效率，后果是两个团队都更在意自身业绩，而不争取最好价格。

标准化的金融产品会有统一的风控体系进行风险把关，但蛋壳高层并不知道该如何通过统一手段把控风险、预估风险损失。

有多名蛋壳员工向《晚点 LatePost 》反映，公司内部管理落后、腐败成本很低，“手上有一点权力的都会腐败，连设计师也可以。”

公司管理混乱。“有一间房已经退房一年多了，但是财务还在持续给房东打款，打了一年多才发现。” 一名员工说。

“从内部员工到业主到租户都在吃，你说这个鸡蛋最后是不是只会剩个壳？”另一名蛋壳员工说。

因此尽管规模快速扩大，蛋壳经营效率却不断走低，规模效应并未如预期出现。2018 年、2019 年，蛋壳租金成本、营销费用增长速度远超租金收入的增速。更高的收入、更多的房源，带来的是更大的亏损和现金流缺口。

今年 2 月，农历新年叠加疫情，蛋壳房屋空置率陡增到 30% 以上。一位蛋壳员工说，蛋壳那时就停止收房，给房东的房租打款也延期了，员工被降薪。陆续有供应商上门讨债，新入职的同事撑不了几天就走了。

他当时就觉得，“要出事”。

很快，同行也意识到，蛋壳出问题了。6 月 10 日，蛋壳发布一季度财报。“看财报不乐观，现金流大概只能撑一个季度，后来实际还撑了两个季度，也许夏季的促销又获得了一些现金流。” 一位自如人士说。

到了 9 月初，监管进一步收紧。住建部就《住房租赁条例》向公众征求意见。这是中国首部专门规范住房租赁的行政法规。草案明确提出将 “高进低出” 和 “长收短付” 等长租公寓企业用惯了的经营方式，纳入列入经营异常名录监管范围。

在这之前，重庆、成都等地已经要求长租公寓将租金纳入专项监管账户。这意味着至少在这些地方，租金贷这种空手套白狼的发展方式几乎就此被掐断。

一些敏感的租户也看到了端倪。9 月初的一次断网后，蛋壳老用户王冲预约的维修师傅第一次迟迟没有上门。他检索信息发现，8 月中旬，多个城市的蛋壳公寓就已经出现大面积断网。他拨打客服电话，得到的回复是：北上广深四地的断网是由更换运营商导致。

等到 10 月，北京总部和散落在全国各区域的蛋壳员工都知道公司出了严重问题。由于供应商欠款迟迟未得偿付，各地断掉的物业服务也就无法恢复。租房市场本就进入淡季，一线销售带人看房时，常常被愤怒的租户当面拆台。

冲突时有发生。各地区的销售负责人将情况汇报到总部，希求得到解决。

问题没有也不可能被解决。讨债的供应商开始找上了门，从 10 月中旬起，债主开始集结三、五十人，时常到蛋壳总部 “敲锣打鼓”。再往后，就连本该在 11 月 10 日发放的 10 月员工工资也发不出来了。

蛋壳的数十万租户是最后知道的。11 月 20 日，蛋壳资金链危机爆发近一周，忙于新工作的租户冯娜才知道平台出事儿了：新同事们组了个蛋壳维权群。同时，她收到了房东最后通牒：与蛋壳解约，尽快搬离。她措手不及。

41 岁的创业者曹崛在北京过起了流浪生活。他 10 月底从苏州来到北京，暂住在朋友家。债主追上门，他辗转于办公室、网吧，有一次还在朝阳门附近的天桥下熬了一夜。

白天，他和一众讨债者等在朝阳门朝阳首府的蛋壳公寓总部楼下。有时曹崛会被工作人员接上楼，和蛋壳公寓中层就还款问题吵上两三小时。有时他在楼下，和租客、业主一起等上一天。

曹崛已经清楚自己每天上门只能等到 “走法律程序”、“回去等” 这两句回复。但他还是过来等，因为现场有警察，他不会被人捅。

见到记者的时候，曹崛胡子拉碴、面色憔悴，随身包里只有四盒黄鹤楼香烟、一包卫生纸和一个文件袋。文件袋里装着他 “保命” 的文件——蛋壳公寓出具的、证明百家修债务由蛋壳公寓承担的文件。

百家修是曹崛创办的住房装修、维修平台。2018 年蛋壳公寓入股 60%，成为百家修唯一的订单和收入来源。高峰时百家修有 300 多员工，对接 200 多工头和 2000 多装修和维修工人。

今年 6 月，蛋壳公寓 CEO 高靖被警方带走调查。那之后，蛋壳公寓就不再支付工程款，但曹崛还是劝说工人们继续干活。现在百家修拖欠了工人 5000 多万元，而他是法人代表。

曹崛说自己现在只剩 2000 多元。蛋壳年初在美国上市，但他本人的期权还没有兑现。一位供应商向《晚点 LatePost》展示了手机上的一份文档，里面记录了包括百家修在内，74 个蛋壳公寓供应商的名字、联系人、联系方式。文档末显示供应商总计被拖欠货款 1.07 亿元，受牵连家庭 4003 个。

这两天才恍然大悟，是我坑了这些师傅。蛋壳没发工资，我还劝他们相信集团，继续干。” 曹崛说。百家修作为集团的子公司，不管钱、没留利润，高管们只拿“低于平均线”的工资。想的是，努力创业，等蛋壳做好那一天，也能实现人生目标。

底层的工人更难过。一位北京的蛋壳装修师傅在电话里告诉《晚点LatePost》，他被拖欠的三万元工资是他辛苦一年的唯一所得。

曹崛很自责。绝望间，他写了一封遗书，认为如果自己死了，这些师傅可能会得到更多重视。

即便到这个时候，曹崛依然觉得蛋壳公寓初心是好的。他记得自己 2018 年元旦前一周多见到高靖，被这个有激情、有感染力的创始人打动，一两天就敲定了合作。

而根据蛋壳公寓招股书，正是从 2018 年开始，蛋壳公寓的扩张入不敷出：成本增速每年都超过收入增速。这意味着扩张没有形成规模效应，反倒加重了负担。2019 年年末，它的税前亏损 34.39 亿元人民币，接近收入的一半。

疫情之后，蛋壳公寓房屋空置率攀升。赶上 CEO 被刑拘，融资失败，危机在 10 月彻底爆发。数十万人卷入其中：披星戴月找房的租客、卖房垫付工资的供应商、等着租金还房贷的业主以及薪水没有着落的员工。

不清楚蛋壳事件会如何收场，能回答且愿意这个回答的人不多。蛋壳公寓 CEO 高靖今年 6 月被警方带走调查至今未归。《晚点 LatePost》采访到的几位蛋壳员工表示，现在重要高层仅剩联合创始人崔岩以及 CTO 和 CFO。最大外部股东老虎环球和愉悦资本至今未发声。

政府介入似乎成了保底选项。一家头部长租公寓平台的高管认为 “除非政府出手，否则没人能挽回这盘棋”。一位蛋壳的早期投资人在电话中告诉《晚点 LatePost》，政府可能会牵头整合一个涉及很多人的投资方案，他们 “大概率会参与”。

“投资就是有赚有赔”，一位投资人说。“这在我们这么大的资金盘子里，这不是什么大事。” 另一位蛋壳的投资人在电话里说，他的语气听起来很轻松。

对于投资人来说，这只是诸多投资项目中的一个，投资款打水漂了，下一个还能再赚回来；对于蛋壳的高管来说，离开，再换一份工作，人生并未受到影响；银行可以催款，房东可以赶人，但住在蛋壳里的年轻人流离失所，曹崛这样的供应商背负巨额债务，甚至卷铺盖睡大街。他们才是这场资本闹剧中最无辜，也最弱势的一方。

曹崛说，他希望文章可以快点发出来，让大家知道他不是害他们的人，“不要等蛋壳暴雷后有人来捅我。” 他说。他被人在电话里威胁，现在一个黑影在楼道里出现都害怕。曹崛希望政府可以出面解决，蛋壳能被接盘，让他能还掉这些钱。

11 月 19 日，北京住建委称针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。25 日，深圳市住建局紧急通知，禁止物业公司以停水、停电、停气等方式驱赶租客，建议各方通过法律途径解决矛盾。

“其实我们只需要 5000 万美元就能把这个公司救活。北京市政府组织了各方股东，里面有很多赫赫有名的大基金，包括 CMC、老虎，召集他们一起来开会。现在就是大家都不愿意先出这个钱，别人不出我也不出。